摘要

本文創新性觀點如下:合法節稅是地產并購的首要問題,一個實際發生的地產領域并購,不僅需滿足轉讓方最低需求,盡可能為受讓方增加杠桿,同時必須能夠合法降低項目公司土地增值臨界稅率;為了達到合法節稅目的,地產收購項目不是地價越低越好,好的項目是盡可能提供合法節稅渠道。


當你向某大型房地產公司購買成品房時,你一般不會想到:

  • 你的交易中埋藏著一般人無法辨識的稅收事項,首先,你不理解房地產公司讓你通過它委托(其他裝修公司)裝修的真正內涵;

  • 收房后你會發現,實際裝修效果遠沒有預期的好;

  • 實際上,承諾交付成品房的房地產公司在盡一切手段,壓低裝修主材和服務的實際采購成本,提高裝修主材和服務的名義采購成本;

  • 所有手段,都是為了降低應稅收入(裝修費不再屬于開發商的營業收入),提高成本(裝修環節的成本有可能已經進入了開發商的采購成本),降低臨界稅率,提高股東收益;

  • 不僅如此,當開發商利潤不像想象的多(主流開發商的銷售凈利潤率一般不到10%),而開發商母公司實際控制的主材和服務供應商則大賺特賺;

  • 甚至,有些房地產公司敢于高價(已經沒有開發利潤)拿地,其意圖可能僅僅為同受一個母公司控制的建筑、裝修公司承攬工程而已。

作為房地產項目的收購方,如果不能把開發成本合法地做到最大并把真實采購成本合法做到最小,達到將預期土地增值稅降低到零或者可接受水準,在“房住不炒”控制土地受讓成本和房屋建造成本、限制房屋售價、鎖定房屋開發利潤率等大背景下,房地產領域的并購將不會產生,因為,沒有人愿意做虧本買賣。

去年筆者提供咨詢的一個中國中南部某城市地產項目成功交割,實際樓面地價達到近4000元/平方米,而實際終端市場預期才不到10000元/平方米。房地產業內人士都知道,如果樓面地價超過1500元/平方米而終端售價低于10000元/平方米,開發利潤則微乎其微,無利可圖。

這個成功交割的項目,實際開發量超過120萬平方米(其中30萬平方米是政府采購的精裝安置房),能夠藏于其間的開發成本足以導致項目合法利潤可控(而實際有利可觀),土地增值稅成本接近于零,可控可預期。

作為對比,以及增加各位的認知,去年另一個在中西部某城市地產項目,土地成本極低,股權轉讓價格也是不高,雖然有數家潛在收購方盡調,至今未交易成功,因為,這個項目:

  • 占地面積不到100畝,容積率不超過1.5,房屋開發面積不超過10萬平方米,因屬于非標方式拿地歷史土地成本極低,樓面地價(土地出讓金總價除以開發面積)不到700元/平方米,項目所在城市控終端售價,不能低也不能太高(12000元/平方米左右),控建筑成本(不能高于建安指導價的5%);

  • 自然人持有項目公司股權,要求溢價兩億元(股權歷史投資成本只有1000萬元),項目股權甩賣日久無人下單;

  • 這個項目如果開發的話,終端營業收入不到12億元;

  • 股權轉讓成本2.7億元(其中包括承擔項目公司6000萬元負債),大部分不能計入開發成本(僅項目公司負債的合理利息能夠計入成本),無法在土增稅之前扣除;

  • 建筑成本不超過3億元(可抵扣建安成本);

  • 土增稅稅率60%,成本近5億元(銷售收入近12億,能夠抵扣的開發成本費用大概是4億元,應繳土增稅計稅收入約為8億元);

  • 扣除實際發生的其他開發成本和費用(員工成本,管理費用,債務利息等),實際利潤為零;成本控制能力弱(例如高息融資)的話,實際利潤為負數。

而前述筆者提供咨詢并實際交割的項目,100%股權雖然溢價數億元,首先存在合法節稅的渠道:

  • 開發商可以有效降低土地增值稅征收臨界稅率,開發標準化普通住宅增值率控制在較低范圍(近百億元實際收入,再低也是一個天文數字)有效降低土增稅稅率(目標是低稅率或者零稅率);

  • 數十萬平方米的自持商業物業預期,也會有效降低項目公司的名義銷售收入;同時,根據收購方商業地產成功經驗,在項目所在城市,其自持物業(以開發成本作為賬面計價依據)收益率高(稅前收入為歷史開發成本的15%),在降低所得稅成本同時,項目生命周期內固定收益可觀,每年數億元實際租金收入對于項目公司股東來說,足以滿足開發預期。

同時,前述實際成功交割的項目,還給受讓方提供如下加杠桿機會:

  • 其股權轉讓總價相對實際預期收入來說占比較低(不超過15%);

  • 收購合同約定的股權轉讓款付款節奏既滿足收購方需求(一年內付清),也符合轉讓方預期,股權收購方承諾給予轉讓方未及時收到的股權價款支付利息;而,該利息又由項目公司承擔,增加了項目公司可抵扣財務費用,有效降低項目公司稅率。不僅如此:

  • 其剩余的一半土地出讓金按照出讓合同約定可以分期繳納,期限達到一年;且,從另一個角度,首期已經繳納的土地出讓金(屬于股權轉讓款的組成部分),如前所述,根據交易安排,受讓方也可分一年期支付。

  • 收購方杠桿達到極致程度:在分期開發預售的同時無需足額繳付出讓金,還可以延期支付股權轉讓價款。

如此完美的高杠桿項目,轉讓方為什么還要轉讓?其實,轉讓方有不得不轉讓項目的需求:

  • 轉讓方前期成本投入缺乏杠桿,首期土地出讓金按照出讓合同約定必須達到出讓金總額的50%,繳納首期出讓金繳納必然是自有資金,無法通過預售、土地抵押融資加杠桿;

  • 轉讓方已事實上無意推進開發本項目;

  • 轉讓方不具備在該項目所在地商業地產管理的成功經驗,商業物業在轉讓方角度沒有那么高的預期收益率。

    基于上述需求,轉讓方開始找尋買家,隱痛割愛。

    本文結論:一個典型的地產項目收購,必須首先滿足:

  • 項目能夠達到降低土增稅率臨界點的節稅功效;同時盡可能,

  • 為收購方加杠桿收購提供機會;

  • 滿足轉讓方的最低需求。


(注:本文核心觀點也將發表在吳西彬律師的其他相關著作中)


作者簡介

吳西彬律師,北京市華城律師事務所高級合伙人,并購專業律師,并購交易師。1992年本科畢業于中南財經政法大學法學院(中南政法學院法律系),獲得法學學士學位,2012年獲中歐國際工商學院(CEIBS)EMBA學位;1994年10月取得中國律師資格并執業至今,1996年-2009年任河南理工大學法學講師、副教授、法學系副主任,現兼任北方華創(002371)等數家境內外主板上市公司獨立董事。吳西彬律師團隊專注并購咨詢、并購糾紛解決等領域,近年來為數十億元交易額的地產、教育等領域的中型并購交易提供了咨詢;代理了總額近十億元爭議額的并購糾紛訴訟、仲裁案件。



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